Mit Urteil vom 26. März 2026 hat der Bundesgerichtshof in der Sache VII ZR 108/24 eine Entscheidung getroffen, die für das Bauträgerrecht, das Werkvertragsrecht und das WEG-Recht erhebliche praktische Relevanz besitzt. Der BGH stellt klar, dass eine formularvertragliche Klausel, wonach das Gemeinschaftseigentum ausschließlich durch einen vereidigten Sachverständigen abgenommen werden soll, unwirksam ist, wenn sie die Erwerber unangemessen benachteiligt und nicht hinreichend transparent ausgestaltet ist.
Die Tragweite der Entscheidung reicht jedoch deutlich über die Frage der Wirksamkeit einer Abnahmeklausel hinaus. Besonders brisant ist, was der BGH zur Verjährung von Mängelansprüchen entschieden hat: Ohne wirksame Abnahme beginnt die Verjährungsfrist für Mängelrechte nicht zu laufen.
Worum ging es in dem Verfahren?
Dem Urteil lag ein typischer Konflikt aus dem Bauträgerrecht zugrunde. In den Erwerbsverträgen war vorgesehen, dass das Gemeinschaftseigentum nicht durch die Erwerber selbst oder die Gemeinschaft, sondern ausschließlich durch einen vereidigten Sachverständigen abgenommen werden sollte. Eine solche Gestaltung ist aus Sicht des Bauträgers naheliegend, weil sie die Abwicklung vereinheitlichen und rechtssicher erscheinen lassen soll.
Im konkreten Fall zeigten sich jedoch Mängel am Gemeinschaftseigentum, insbesondere im Bereich des Daches. Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft machte deshalb Vorschuss zur Mängelbeseitigung sowie Ersatz von Sachverständigenkosten geltend. Die Bauträgerin berief sich unter anderem darauf, etwaige Ansprüche seien verjährt.
Gerade an diesem Punkt setzt die zentrale Aussage des BGH an.
Was hat der BGH zur Verjährung entschieden?
Der Bundesgerichtshof hat die Rechtsauffassung der Vorinstanzen bestätigt und ausgeführt, dass die Verjährung von Mängelansprüchen nach den maßgeblichen werkvertraglichen Vorschriften erst mit einer wirksamen Abnahme beginnt. Ist die vertraglich vorgesehene Abnahmeregelung jedoch unwirksam, fehlt es an einem tauglichen Anknüpfungspunkt für den Beginn der Verjährungsfrist.
Mit anderen Worten:
> Beginnt die Abnahme wegen einer unwirksamen Klausel rechtlich gar nicht wirksam, kann auch die daran anknüpfende Verjährung nicht anlaufen.
Das ist für die Praxis von erheblicher Bedeutung. Denn Bauträger und Unternehmer verteidigen sich in Mängelprozessen häufig mit dem Einwand, die Ansprüche seien längst verjährt. Der BGH macht nun deutlich, dass dieser Einwand nicht trägt, wenn die behauptete Abnahme auf einer AGB-rechtlich unwirksamen Vertragsklausel beruht.
Zugleich hebt die Entscheidung hervor, dass die absolute Höchstfrist für die Haftung wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum hier noch nicht abgelaufen war. Im Ergebnis konnte sich die Bauträgerin also weder auf eine laufende Regelverjährung noch auf den Ablauf der äußersten Haftungsgrenze mit Erfolg berufen.
Warum ist die Entscheidung so brisant?
Die Entscheidung ist aus mehreren Gründen ausgesprochen brisant.
Erstens: Sie betrifft eine Vertragsgestaltung, die in der Praxis des Bauträgerrechts über Jahre hinweg in unterschiedlichen Varianten verwendet worden ist. Wenn formularmäßige Abnahmeklauseln die Erwerber in unzulässiger Weise von ihren gesetzlichen Rechten abschneiden oder die Abnahme intransparent auf Dritte verlagern, steht nicht nur die Klausel selbst in Frage. Es steht zugleich die gesamte verjährungsrechtliche Verteidigung des Bauträgers auf dem Spiel. Es droht in allen bisherigen vertraglichen Bindungen eine Haftung von 30 Jahren. Dies stellt für Bauträger ein enormes Haftungsrisiko dar.
Zweitens: Die Entscheidung verschiebt das prozessuale Kräfteverhältnis deutlich zugunsten von Erwerbern und Wohnungseigentümergemeinschaften. Wo bislang häufig argumentiert wurde, Mängelrechte seien „verjährt", muss nun zunächst sauber geprüft werden, ob überhaupt jemals eine wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums stattgefunden hat.
Drittens: Der BGH stärkt mit seiner Entscheidung den Grundsatz, dass die Abnahme als zentraler Wendepunkt des Werkvertragsrechts nicht durch intransparente oder einseitig belastende AGB-Klauseln ausgehöhlt werden darf. Die Abnahme ist nicht bloß ein technischer Formalakt. Sie ist der maßgebliche Zeitpunkt für den Gefahrübergang, für die Fälligkeit, für die Beweislastverschiebung und eben auch für den Beginn der Verjährung. Wer diesen Mechanismus formularmäßig steuert, muss sich an strengen AGB-rechtlichen Maßstäben messen lassen.
Was bedeutet das für die Praxis?
Für Wohnungseigentümergemeinschaften und Erwerber bedeutet das Urteil, dass die Einrede der Verjährung künftig nicht vorschnell hingenommen werden sollte. Gerade bei älteren Bauträgerverträgen lohnt sich ein genauer Blick auf die vertraglichen Abnahmeklauseln. Ist die Klausel unwirksam, kann dies dazu führen, dass Mängelansprüche weiterhin durchsetzbar sind.
Für Bauträger und deren Berater zeigt die Entscheidung, dass standardisierte Vertragsmuster mit besonderer Sorgfalt überprüft werden müssen. Klauseln zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums sind rechtlich hochsensibel. Eine unwirksame Gestaltung kann weitreichende Folgen haben und noch Jahre später zu erheblichen Zahlungsansprüchen führen.
Auch für die forensische Praxis ist das Urteil bedeutsam. In künftigen Verfahren wird die Frage der wirksamen Abnahme noch stärker in den Mittelpunkt rücken. Die Verjährungsprüfung beginnt damit nicht erst bei der Fristberechnung, sondern bereits bei der vorgelagerten Frage, ob der Fristlauf überhaupt wirksam in Gang gesetzt worden ist.
Fazit
Der BGH hat mit Urteil vom 26.03.2026 – VII ZR 108/24 eine klare und praxisrelevante Leitentscheidung getroffen. Eine formularmäßige Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ausschließlich einem vereidigten Sachverständigen überträgt, kann unwirksam sein. Die entscheidende Folge lautet: Ohne wirksame Abnahme kein Beginn der Verjährung.
Gerade diese verjährungsrechtliche Konsequenz macht die Entscheidung so brisant. Sie betrifft nicht nur die Wirksamkeit einzelner Vertragsklauseln, sondern die Durchsetzbarkeit von Mängelansprüchen insgesamt. Für Wohnungseigentümergemeinschaften ist das Urteil eine erhebliche Stärkung ihrer Rechtsposition. Für Bauträger ist es ein deutliches Warnsignal, dass unwirksame Abnahmeregelungen noch nach Jahren erhebliche Haftungsfolgen auslösen können.
In jedem Fall ist eine sorgsame rechtliche Prüfung für Betroffene notwendig.
