Stellen Sie sich vor: Ihr Mieter zahlt seit Monaten nicht. Sie sprechen endlich die Kündigung aus, warten die Räumungsfrist ab und erheben Klage. Doch im Gerichtssaal folgt das böse Erwachen: Der Richter weist die Klage ab. Nicht, weil der Mieter gezahlt hätte, sondern allein deshalb, weil Sie nicht allein zur Kündigung berechtigt waren.
Was viele Vermieter unterschätzen: Eine Kündigung scheitert in der Praxis oft nicht am Kündigungsgrund (wie den Mietschulden), sondern (schon) an der sogenannten Aktivlegitimation. Das ist die juristische Antwort auf die Frage: „Darfst du das überhaupt?“ bzw. „wer muss die Kündigung unterschreiben“.
Das Problem: Wer steht im Vertrag – und wer im Grundbuch?
Ein weit verbreiteter Irrtum ist, dass der aktuelle Eigentümer automatisch auch der alleinige Vermieter ist. Doch das Mietrecht und das Sachenrecht gehen bisweilen getrennte Wege. Denn nach aktueller Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs geht ein Mietverhältnis nicht automatisch auf den Erwerber über, wenn ein Miteigentümer seinen Anteil an einen anderen Miteigentümer veräußert, denn das Gesetz verlangt für eine (automatische) Übertragung des Mietvertrages die Übertragung des Eigentums „an einen Dritten“ (BGH, Beschluss vom 09.01.2019, Az. VIII ZB 26/17). Ein bestehender (Mit-)Eigentümer ist aber kein „Dritter“ im Sinne des Gesetzes. § 566 Abs. 1 BGB lautet nämlich:
> „Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.“
Das „Ehegatten-Dilemma“ (Ein Praxisbeispiel)
Nehmen wir an, ein Ehepaar hat gemeinsam eine Wohnung gekauft und vermietet. Beide stehen im Mietvertrag. Nach der Scheidung übernimmt die Ehefrau den Anteil des Mannes und wird als Alleineigentümerin im Grundbuch eingetragen. Will sie nun einem säumigen Mieter kündigen, denkt sie: „Mir gehört die Wohnung allein, also unterschreibe ich allein.“ Ein Irrtum! Nach aktueller Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) geht der Mietvertrag in solchen Fällen nicht automatisch gemäß § 566 BGB auf sie allein über, da sie keine „Dritte“ im Sinne des Gesetzes ist.
Die Folge: Obwohl der Ex-Mann kein Eigentümer mehr ist, ist er rechtlich gesehen immer noch Mit-Vermieter.
Das Risiko: Unterschreibt er die Kündigung nicht mit (oder bevollmächtigt er sie nicht nachweislich), ist die Kündigung formell unwirksam und damit angreifbar. Ein gewiefter Rechtsanwalt des Mieters wird diesen Formfehler sofort für sich nutzbar machen.
Weitere Stolpersteine bei der Kündigung
Neben internen Verschiebungen in Eigentümergemeinschaften gibt es weitere klassische Fehlerquellen:
- Die Erbengemeinschaft: Verstirbt ein Vermieter, treten die Erben gemeinsam in den Vertrag ein. Kündigt nur einer der Erben ohne schriftliche Vollmacht der anderen, ist die Kündigung angreifbar.
- Die Hausverwaltung ohne Originalvollmacht: Wenn Ihr Verwalter für Sie kündigt, muss der Kündigung zwingend die Vollmacht im Original beiliegen. Eine Kopie oder ein Scan reicht nicht aus. Der Mieter kann die Kündigung sonst unverzüglich wegen fehlenden Nachweises zurückweisen (§ 174 BGB).
- Der „vorschnelle“ Käufer: Wer eine vermietete Immobilie kauft und dann – z.B. wegen Eigenbedarfs – kündigen will, muss warten, bis er offiziell im Grundbuch steht. In der Praxis gehen neue Hauskäufer aber mitunter direkt nach Beurkundung des Kaufvertrages schon dazu über, entsprechende Kündigungen auszusprechen.
Zeit ist Geld – Fehler kosten Monate
Jeder Formfehler bei der Kündigung bedeutet: Das Verfahren beginnt von vorn. In der Zwischenzeit laufen die Mietausfälle weiter, während Sie die Kosten für Anwalt und Gericht tragen. In angespannten Fällen kann ein solcher Fehler den Vermieter Monate an Zeit und Tausende Euro an Mieteinnahmen kosten.
Fazit
Zwar plant der Gesetzgeber derzeit eine Reform des § 566 BGB, um die oben beschriebene Falle bei Miteigentümern zu entschärfen – doch bis diese Gesetz wird, bleibt die Rechtslage tückisch. Unser Rat: Bevor Sie eine Kündigung auf den Weg bringen, lassen Sie die „Formalitäten“ besser rechtlich prüfen. Eine frühzeitige anwaltliche Beratung stellt sicher, dass Ihre Kündigung nicht nur inhaltlich berechtigt, sondern auch formal nicht angreifbar ist.